Leerstehende Büroflächen als Wohnraum: Wie Home Office den Weg für 60.000 neue Wohnungen ebnen könnte

Immer mehr Arbeitnehmer:innen wünschen sich die Möglichkeit auf Home Office, da es sich mittlerweile als sehr flexibles Arbeitsmodell etabliert hat, welches unter anderem für eine bessere Work-Life-Balance sorgen kann. Doch bietet die Arbeit aus den eigenen vier Wänden einen deutlichen Nachteil für den Arbeitsmarkt, denn es gibt immer mehr leerstehende Büroflächen. So verkleinern viele Unternehmen ihre Büroflächen oder geben diese sogar komplett auf. Aus dem Dilemma ergibt sich allerdings auch eine potenzielle Lösung für das drängende Problem des Wohnraummangels: die Umnutzung von leerstehenden Büros in Wohnungen.

Laut einer aktuellen Studie des ifo Instituts und des Immobilienberatungsunternehmens Colliers könnte die Umwandlung von leerstehenden Büroräumen in den sieben größten deutschen Städten – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf – zu 60.000 neuen Wohnungen für rund 102.000 Menschen führen.

Büroflächen könnten nach aufwendigen Baumaßnahmen neu genutzt werden

Die Studie zeigt, dass rund 30 Prozent der derzeit leerstehenden Büroflächen technisch und rechtlich in Wohnraum umwandelbar wären. Auf die aktuellen Leerstände bezogen entspricht das etwa 2,3 Millionen Quadratmetern, die umgenutzt werden könnten. Doch damit nicht genug: Da der Bedarf an Büroflächen in den kommenden Jahren weiter sinken wird – vor allem durch die fortschreitende Etablierung des Home Office – könnten künftig weitere 3,5 Millionen Quadratmeter hinzukommen. Allerdings verliert man bei einer Umnutzung etwa 20 Prozent der Fläche aufgrund von baulichen Anpassungen. Setzt man diese Abzüge und eine durchschnittliche Wohnungsgröße von 77 Quadratmetern an, könnten am Ende des Prozesses rund 60.000 Wohnungen entstehen, die Platz für etwa 102.000 Menschen bieten.

Trotz dieses immensen Potenzials gibt es jedoch auch Hindernisse. Nicht jede leerstehende Bürofläche lässt sich wirtschaftlich sinnvoll in Wohnraum umwandeln. Die wirtschaftliche Rentabilität ist oft eingeschränkt, weshalb kreative Konzepte gefragt sind. Denkbar sind beispielsweise Mischkonzepte, bei denen Büroflächen nur teilweise umgenutzt werden und somit weiterhin Raum für Gewerbe oder Freizeitangebote bleibt. Andreas Trumpp von Colliers, Co-Autor der Studie, sagt über das Konzept:

Wegen der begrenzten Wirtschaftlichkeit von Umnutzungen zu Wohnungen sind kreative Nachnutzungskonzepte gefragt. Auch Teilumnutzungen und die Quartiersentwicklung sind erforderlich, um städtische Bedarfe wie Wohnen, Gewerbe oder Freizeit zu decken.

Nachfrage nach Büroflächen wird voraussichtlich um 12 Prozent sinken

Die Umnutzung von Büros in Wohnungen steht nicht nur im Zeichen des Wohnraummangels, sondern ist auch ein Spiegelbild der sich verändernden Arbeitswelt. Seit knapp zwei Jahren arbeitet ein Viertel der Beschäftigten in Deutschland regelmäßig im Home Office – und das ist kein vorübergehender Trend. Laut der Studie wird die Nachfrage nach Büroflächen bis 2030 um etwa zwölf Prozent sinken. Insbesondere große Dienstleistungsunternehmen, die traditionell viele Büros in den Innenstädten nutzen, haben bereits begonnen, ihre Büroflächen zu verkleinern und Standorte zusammenzulegen.

Rund 25 Prozent dieser Unternehmen planen, ihre Flächen weiter zu reduzieren, während etwa 20 Prozent einen ihrer Standorte ganz aufgeben könnten. Die Prognose des ifo Instituts verweist auf einen Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen in deutschen Städten um zwölf Prozent von 2013 bis 2023 hin, was einem Minderbedarf von 11,5 Millionen Quadratmetern entspricht. Bereits eine ifo-Konjunkturumfrage vom August 2023 zeigte, dass jedes elfte Unternehmen insgesamt und jedes vierte Großunternehmen angab, seine Flächen reduzieren zu wollen.

Gleichzeitig verändern Unternehmen die Art und Weise, wie Büros genutzt werden. Statt auf große Einzelbüros setzen viele Firmen vermehrt auf flexiblere Konzepte wie Desk Sharing. Darüber hinaus gewinnen Besprechungs- und Sozialräume an Bedeutung, um den persönlichen Austausch und die Zusammenarbeit zu fördern. Büros werden zunehmend zu Orten der Begegnung, der kreativen Zusammenarbeit und der Identifikation mit dem Unternehmen. Diese Transformation der Bürowelt verstärkt den Trend zum Home Office zusätzlich und lässt immer mehr Büroflächen leer stehen, die für andere Nutzungszwecke frei werden.

Wohnräume statt Büros bleibt wohl vorerst Zukunftsmusik

Angesichts des akuten Wohnungsmangels und des sinkenden Bedarfs an Büroflächen könnte die Umnutzung von Bürogebäuden eine Win-Win-Situation darstellen – sowohl für die Städte als auch für die Immobilienbranche und Einwohner:innen der Städte. Die Umwandlung von leerstehenden Büros in Wohnraum bietet eine Möglichkeit, den Druck auf die Wohnmärkte in deutschen Großstädten zu verringern und gleichzeitig auf die sich wandelnden Bedürfnisse von Unternehmen und Arbeitnehmer:innen zu reagieren. Doch der Weg dahin erfordert flexible, kreative Lösungen, die über reine Wohnnutzung hinausgehen und städtische Räume ganzheitlich denken.

Trotzdem darf nicht vergessen werden, dass es immer Investoren benötigt und die bürokratischen Hürden oft recht hoch sind. Auch Unternehmen müssen sich in Zukunft mehr Gedanken über flexible Arbeitsmodelle machen und sich die Frage stellen, inwieweit eine Präsenzpflicht von Vor- oder Nachteil sein kann. Ein Modell, welches beide Formen der Arbeit miteinander verbindet, ist zum Beispiel das Konzept von Hybrid Work. Mehr dazu erfährst du im folgenden Artikel:

„Hybrid Work wird langfristig Bestand haben“

– Markus Weinberg über die Wichtigkeit flexibler Arbeitsmodelle

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